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转载2016比较靠谱的房价分析

 

今年过年,席间已经很少有人主动谈论股票了,说道国内的经济形势,大家大多含糊不清,反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事,只有买房子!很多人都是很早买了房子,最近动起了换房的念头,想把老房子卖了,然后买个学区房或者更大的更新的房子,然后势必再填一大笔钱进去,把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断,但唯一的依据就是,如果房地产跌了,银行都会出问题,经济也就完了,所以国家不会让房地产跌,一定会力保房价。

我之前给大家介绍了股市的估值方法,不但要横向比较,更要纵向历史比较,横向跟行业比跟国外比,看价格市盈率以及盈利能力,是否比别的公司更贵,纵向历史和自己比较,看自己现在处于一个什么样的位置上,如果市盈率处于历史低点,那么基本确定,这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用,中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少,会跌多久。这就跟股市完全不同,所以我们的坐标只剩下了横向比较。也就是跟别的国家以及我们自己的香港比较。

  国际上房地产泡沫一个重要的指标,叫做房地产市值与GDP的比值,也就是说如果房地产的市值过大,远远超过了GDP那么就是泡沫了,美国比较敏感,一般房地产市值超过GDP就算泡沫了,长达近100年的历史中,只要这个比值超过了100%,就要小心了。次贷危机爆发的时候,这个比值上升到了172%,酿成了巨大的金融核爆,到了今天美国的这个比值仍然还有128%,所以这个风险到今天依然存在,美国未来一段时间如果经济重回衰退,那么房价跌也并非不可能。

  再说日本,这是一个保守的东方国家,跟我们其实很接近,所以他们把泡沫憋的很大,当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是GDP的2倍,也就是比值到达了200%,到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%。1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右,若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。

  (全球最大的空头基金公司尼克斯联合基金公司的总裁 詹姆斯·查诺斯)

1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP,如果反推楼市的市值,那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账,说至少在300%-400%左右,那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍,美国次贷危机的3-4倍。我们的算法其实差不多,按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米),平均房价就算6000元,房地产的市值已经高达234万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是350%

  有人说中国不一样,人口持续流入造成了高房价的刚性需求,其实这个故事我们在香港听过,日本听过,美国也同样听过,上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢?至于人口流入这个事,未来五年将出现极大的逆转,首先宏观大环境下,2015年已经发生了转折,工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长,其次大城市纷纷人口管制,到2020年之前,人口基本不增长,核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户,但县城大家也是知道的,除了空房子什么都没有,现在的农民基本都已经在县城里有房子了,要让他们买个十套八套的?估计他们也没这个能力,更没这么傻。所以有产业的地方,人口不会流入了,而没有产业的地方,会鼓励人口流入,但那些地方恰恰是空城鬼城,房子像牛粪一样多。鼓励人口流入,其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。

  再者,之前十年房价上涨,是因为央行的资产负债表扩张,换句话说是因为多印出来好多钱,没地方去,都被房子吸收了,房地产的涨幅,实际上就是实际通胀率,而在2015年,出现了转折,央行资产负债表收缩了,7万亿资金消失了。货币减少了7%,这就是通缩,未来一段时间,货币越来越少,拿什么支撑高房价呢?况且,收入越来越少,已经是大家的切身体会,难道大家就没感受到奇怪?收入越来越少,房价越来越高,这真的靠谱吗?

所以这就是股市的5000点,只是房地产的周期比股市要长很多,股市一个月房地产一年,股市筑顶一月,房地产可能高位盘整一年,然后股市暴跌3月筑底1年,房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者,不论你是不是所谓的刚需,或者改善需求,到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的,首付即使20%,装修税费加在一起,怎么也得有50%了,而且一旦你断供,很可能意味着银行彻底恨上你了,这辈子都不能再贷款了,这辈子也估计买不起房了,所以按照中国人的个性,除了炒房那拨人,大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱,要远远大于房子的价值。

 

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